De Chinese problemen in de vastgoedsector zijn vrijdag verergerd doordat de door de staat gesteunde ontwikkelaar Sino-Ocean Group Holding de betaling van alle offshore schulden heeft opgeschort totdat een herstructurering is afgerond. Het bedrijf zei ook dat het de handel in zijn Amerikaanse dollarobligaties in Hongkong heeft stopgezet.
Volgens de in Peking gevestigde vastgoedontwikkelaar is een “holistische herstructurering” van zijn offshore schuld de enige manier om verder te komen nu het bedrijf wordt geconfronteerd met toenemende liquiditeitsproblemen als gevolg van een verkoopvertraging doorheen de bredere sector sinds 2021.
“Vanaf de tweede helft van 2021 heeft de vastgoedsector in China aanzienlijke veranderingen doorgemaakt en zijn vastgoedontwikkelaars geconfronteerd met ongekende uitdagingen op het gebied van liquiditeit en financiering,” aldus het bedrijf in een beursnotering in Hongkong (pdf).
Hoewel Sino-Ocean Group voortdurend maatregelen nam om de schulden terug te betalen, “heeft de Groep sinds 2023, in de omstandigheden waarin de verkoop- en financieringsomgeving van de sector niet merkbaar zijn verbeterd, een snelle daling van de gecontracteerde verkopen en een grotere onzekerheid bij het afstoten van activa meegemaakt en is zij voortdurend geconfronteerd met beperkingen bij verschillende financieringsactiviteiten,” aldus de indiening.
“Tegen de achtergrond van het bovenstaande is de Groep van mening dat een holistische herstructurering van haar offshore schulden de beste weg voorwaarts is—een die een eerlijke en rechtvaardige behandeling van haar schuldeisers garandeert, een duurzame kapitaalstructuur biedt en een start- en landingsbaan creëert voor de Groep om haar activiteiten te stabiliseren”, aldus het bedrijf.
In augustus zei Sino-Ocean dat haar schuldeisers het plan van het bedrijf om de terugbetaling van een onshore obligatie van 2 miljard yuan (ongeveer $278 miljoen) uit te stellen hadden verworpen, maar dat ze akkoord gingen om het bedrijf een maand respijt te geven.
Hoewel de financiële problemen van Sino-Ocean al sinds vorige maand sudderen, heeft de onthulling op vrijdag de toch al problematische Chinese vastgoedsector in een diepere schuldencrisis gestort.
Garanderen van tijdige leveringen
De nu in moeilijkheden verkerende ontwikkelaar—die beweert een van de top huizenverkopers in Peking en Tianjin te zijn met meer dan 600 vastgoedprojecten in heel China—voorziet geen vertraging in de leveringen of verstoringen in de activiteiten.
Sino-Ocean streeft naar aanzienlijke kostenbesparingen en efficiëntieverbeteringen om de operationele efficiëntie te verbeteren.
“In dit stadium werkt de Groep onvermoeibaar aan de oplevering van voltooid vastgoed op basis van voorverkoopovereenkomsten die de Groep is aangegaan en aan de voortzetting van haar bedrijfsactiviteiten,” aldus het depot.
“De Groep zal alle nodige middelen inzetten om de oplevering van lopende projecten te garanderen, de verkoop van vastgoed in ontwikkeling en voltooid vastgoed te versnellen en de bedrijfsactiviteiten te stabiliseren om de belangen van de kopers van woningen, de partners van de Groep en alle belanghebbenden te beschermen,” voegde het eraan toe.
Het bedrijf kondigde ook de benoeming aan van Houlihan Lokey (China) Ltd. als financieel adviseur en Sidley Austin als juridisch adviseur.
Problemen met onroerend goed houden aan
De problemen van Sino-Ocean dragen bij aan de groeiende bezorgdheid over de Chinese vastgoedsector, die bijna dagelijks met nieuwe uitdagingen wordt geconfronteerd, waaronder een voortdurend verlies van vertrouwen bij huizenkopers.
Uit vrijdag gepubliceerde gegevens van het Nationaal Bureau voor de Statistiek over de huizenprijzen in 70 steden blijkt dat het gewogen gemiddelde van de vastgoedprijzen op de primaire markt in augustus na seizoenscorrecties opeenvolgend is gedaald.
De daling van de sequentiële groei van de huizenprijzen was het meest prominent in niveau-3 en niveau-4 steden, terwijl het aandeel van 70 steden met sequentieel hogere huizenprijzen daalde in zowel de primaire als secundaire markten in augustus.
Donderdag verlaagde Moody’s de vooruitzichten voor de Chinese vastgoedsector, omdat de zwakkere economische groeivooruitzichten en de bezorgdheid over de tijdige voltooiing en oplevering van projecten het vertrouwen van huizenkopers en de vraag in de komende 6 tot 12 maanden onder druk zullen blijven zetten.
“Het economisch herstel na een langdurig zero-COVID-beleid blijft zwak, aangezien de heropeningsdynamiek van maart, april en mei lijkt af te nemen. Als gevolg daarvan heeft het lage consumentenvertrouwen de bestedingen van huishoudens, waaronder de aankoop van onroerend goed, afgeremd,” aldus Moody’s.
Hoewel de toezichthouders meer maatregelen zouden kunnen aankondigen om de vastgoedmarkt te helpen, zegt het ratingbureau dat het gebruik van de vastgoedmarkt om de economische groei te stimuleren indruist tegen Pekings doel om de schuld te verminderen en de economie weer in evenwicht te brengen ten gunste van binnenlandse consumptie en hoogproductieve sectoren op de middellange tot lange termijn.
Sino-Ocean weet niet zeker of het binnenkort uit de problemen zal zijn.
Er zijn veel factoren waar het bedrijf geen invloed op heeft en die een alomvattende oplossing voor de offshore schuldkwestie vereisen, aldus het depot.
Gezien het gebrek aan zekerheid adviseerde het bedrijf houders van effecten en andere investeerders om de relevante risico’s in overweging te nemen en voorzichtig te zijn in hun transacties.
Gepubliceerd door The Epoch Times (15 september 2023): China’s Property Troubles Worsen as State-Backed Sino-Ocean Suspends Debt Payments
