China’s grootste particuliere ontwikkelaar, Country Garden (02007.HK), werd onlangs afgewaardeerd van investeringsniveau vanwege zijn trage kasstroom, waardoor een schuldverzuim wordt afgesloten. De vastgoedgigant heeft sinds vorig jaar verschillende zelfhulpacties ondernomen, waaronder het verlagen van het jaarsalaris van zijn oprichter met 97 procent.
HSBC Research heeft in een rapport van oktober de rating van Country Garden verlaagd van “buy” naar “hold” in het licht van de dramatische vertraging van de cashflow en de verdere escalatie van de financieringsdruk in de toekomst, meldde het in Hongkong gevestigde Oriental Daily News op 28 oktober.
Country Garden leidde alle vastgoedbedrijven met een omzet van 354,29 miljard yuan (49,6 miljard dollar) en 43,64 miljoen vierkante meter verkoopoppervlakte van januari tot september, volgens gegevens van China Index Academy op 30 september.
Zelfs als leider in de vastgoedsector heeft Country Garden te kampen met een dringende operationele en schuldencrisis.
Financieel dilemma
Op 16 september bracht Country Garden zijn tussentijds financieel verslag voor 2022 uit met een nettowinst van 612 miljoen yuan ($86 miljoen), een duikvlucht van ongeveer 96 procent in vergelijking met de nettowinst van 15 miljard yuan ($2,1 miljard) in dezelfde periode vorig jaar.
Country Garden voorspelde de scherpe daling op 18 augustus en gaf de schuld aan “een moeilijk bedrijfsklimaat in de vastgoedsector” en “de aanhoudende epidemie”.
Op 3 augustus, bracht Fortune de Global 500 voor 2022, Country Garden gerangschikt 138e, de tweede onder de Chinese vastgoedbedrijven op de lijst. Het bedrijf staat echter op de rand van schuldfalen.
Op 30 juni liepen de kortlopende schulden van Country Garden op tot 1,339 biljoen yuan ($196 miljard), samen met de langlopende schulden, die in totaal 1,588 biljoen yuan ($230,9 miljard) bedroegen, zoals vermeld in het financiële verslag. Bovendien heeft Country Garden een enorme hoeveelheid schulden buiten de balans om.
Dit lijkt de geschiedenis van Evergrande te herhalen. Evergrande (03333.HK), dat bekend staat als ‘s werelds ontwikkelaar met de meeste schulden, stond sinds 2016 zes jaar op rij in de Global 500 en klom in 2021 naar de 122e plaats.
Moody’s trok op 11 oktober zijn kredietratings over Evergrande en een andere bouwer Kaisa Group (1638.HK) in, onder vermelding van onvoldoende informatie, meldde The Wall Street.
Inspanningen om te overleven
In de golf van prijsverlagingen op de huizenmarkt vanaf eind september werd het onroerend goed van Country Garden in Hengyang in de provincie Hunan door netizens beoordeeld als “te goedkoop om voor te stellen”. De jaarlijkse netto prijs voor 2018 van 7.892 yuan (ongeveer $1.100) per vierkante meter was gedaald tot 5.480 yuan (ongeveer $760) per vierkante meter in februari, een daling van 30 procent, volgens een rapport van 6 oktober over makelaars op de Chinese portaalsite Tencent.
Naast prijsverlagingen om de verkoop te bevorderen, heeft Country Garden ook premium activa op de markt gebracht. Zo zou een belang van 26 procent in een internationaal financieel stadsproject in het Tianhe-district, Guangzhou van de provincie Guangdong, ook al is het nog in aanbouw en zal het naar verwachting in 2026 worden voltooid, worden verkocht aan Guan Hongyi, voorzitter van de horecagigant Jiumaojiu (09922.HK).
De inspanningen om zichzelf te redden omvatten een aanzienlijke verlaging van de jaarsalarissen van de directeuren van het bedrijf, die op 7 september van kracht ging. Het tussentijdse jaarverslag van het bedrijf onthulde dat de voorzitter van het bestuur, Yang Guoqiang, wiens jaarsalaris van 10 miljoen yuan (ongeveer 1,4 miljoen dollar) is gekrompen tot 300.000 yuan (ongeveer 42.000 dollar), slechts 3 procent van het oorspronkelijke salaris; andere directeuren kregen een verlaging van 75 of 80 procent van het jaarsalaris.
Country Garden heeft ook zijn eenheden gestroomlijnd: eind 2021 zijn 106 regionale bedrijven geconsolideerd tot 65 in de organisatieportefeuille, een compressie van ongeveer 40 procent. Bovendien heeft het verschillende aanbiedingen gedaan om in 2022 obligaties terug te kopen. Op 14 oktober bedroeg het cumulatieve bedrag van de teruggekochte binnenlandse obligaties 325,12 miljoen yuan (ongeveer 45,5 miljoen dollar).
Country Garden is na Evergrande de tweede grootste buitenlandse investeerder in Amerikaanse dollars. Zoals veel Chinese vastgoedontwikkelaars ontwikkelt Country Garden zich al jaren door schulden aan te gaan.
Al op 22 juni had Moody’s, een van de drie grootste ratingbureaus ter wereld, de rating van Country Garden verlaagd van “under review” naar “negative”. Op dat moment was de koers van het aandeel Country Garden ongeveer HK$4,6 (ongeveer $0,6). Sindsdien is het gedaald tot HK$1,39 (ongeveer $0,18) per 21 oktober.
Country Garden, opgericht in 1992, werd op 20 april 2007 in Hongkong genoteerd, met een aandelenkoers van HK$5,38 (ongeveer $0,7) en sloot op die dag op HK$7,27 (ongeveer $0,95); de marktwaarde van de totale activa bedroeg meer dan HK$116 miljard (ongeveer $15 miljard). De tweede dochter van oprichter Yang Guoqiang, de toen 25-jarige Yang Huiyan, werd volgens Chinese nieuwsmedia de nieuwe rijkste persoon van China met het grootste aandelenbezit.
Vooruitzichten woningmarkt
Frank Tian Xie, de John M. Olin Palmetto Chair Professor in Business en Professor van Marketing University in South Carolina Aiken, vertelde The Epoch Times dat “bijna alle van China’s top 100 vastgoedondernemingen risico lopen op schulden door buitensporige investeringen en blinde expansie”.
In de hoop om het kopen van huizen te stimuleren, hebben ongeveer 200 provincies en steden in het derde kwartaal van dit jaar honderden stimuleringsmaatregelen genomen, waaronder het verlagen van de hypotheekrente, maar zowel de vraag- als de aanbodzijde kunnen niet goed reageren, aldus een rapport van de China Index Academy dat op 2 oktober werd gepubliceerd.
Een van de factoren die de verkoopprestaties beïnvloeden, zou volgens het rapport de opeenstapeling van onvoltooide gebouwen zijn die door vastgoedontwikkelaars zijn achtergelaten.
Xie zei dat de vooruitzichten voor de Chinese vastgoedmarkt nog slechter zouden zijn te midden van de economische neergang van het land.
Ellen Wan en Lynn Xu droegen bij aan dit artikel.
Gepubliceerd door The Epoch Times (2 november 2022): Chinese Real Estate Giant Country Garden Downgraded to ‘Hold’ with Debts Risks