Tuesday, 05 Mar 2024
Onafgewerkte appartementsgebouwen bij het woonproject Phoenix City, ontwikkeld door Country Garden Holdings Co, in Shanghai, China, op 17 januari 2022. (Qilai Shen/Bloomberg via Getty Images)

Sterk dalende verkoop in december maakt de problemen van Country Garden nog erger

Na de grootste omzetdaling in minstens zes jaar in oktober vorig jaar, rapporteerde Country Garden in december opnieuw een maand van sombere prestaties, aangezien de gecontracteerde omzet minder dan de helft lager was dan een jaar eerder, waardoor de problemen van de geplaagde projectontwikkelaar verergerden.

Volgens een beknopte indiening van de niet-gecontroleerde operationele cijfers voor december 2023 aan de Hong Kong Stock Exchange op 4 januari, “behaalde de onderneming een gecontracteerde omzet die toerekenbaar is aan de aandeelhouders van ongeveer RMB6,91 miljard [en een omzet van] ongeveer 0,68 miljoen vierkante meter.”

Dit komt volgens analisten neer op een daling van 68 procent in de omzet op jaarbasis en een daling van ongeveer 76 procent in de volumeverkoop op jaarbasis.

Vorig jaar bedroeg de totale omzet 174,3 miljard yuan (ongeveer 24,5 miljard dollar), een daling van 51 procent ten opzichte van het jaar daarvoor.

Voordat het bedrijf in 2023 naar de zevende plaats zakte, was de ontwikkelaar een aantal jaren de beste bouwer van het land op basis van gecontracteerde verkopen. Met meer dan 3.000 actieve woningbouwprojecten zou Country Garden een groter effect op de woningmarkt kunnen hebben dan de financiële ineenstorting van de China Evergrande Group in 2021.

Volgens bedrijfsgegevens daalde de verkoop op contractbasis in oktober met 81,1 procent j-o-j, na een daling van 80,7 procent in september.

Country Garden, dat projecten heeft in bijna elke provincie in China, voorspelde de omzetdaling nadat het in augustus had gewaarschuwd voor “grote onzekerheden” rond de aflossing van zijn obligaties.

Het bedrijf was in oktober in gebreke gebleven bij de aflossing van een in Amerikaanse dollars luidende obligatie vanwege een vertraagde rentebetaling van $15,4 miljoen, wat leidde tot een kruiselingse wanbetaling op andere obligaties van Country Garden.

Volgens officiële schattingen had het bedrijf eind juni meer dan $15,2 miljard aan uitstaande internationale schulden en leningen. Het is een van de tientallen Chinese vastgoedbedrijven, waaronder ook Evergrande, die worstelen om het hoofd boven water te houden nu de liquiditeitskrapte dagelijks verergert.

Afgezien van de buitenlandse schulden had Country Garden in juni een schuld van $187 miljard aan schuldeisers, inclusief contractuele verplichtingen ter waarde van $83 miljard, waarvan het grootste deel bestond uit de waarde van de eenheden die het bedrijf nog moest leveren aan huizenkopers.

In een depot bij de Hong Kong Stock Exchange eerder in oktober, verklaarde Country Garden ook dat het had nagelaten om een hoofdsombetaling van $ 60 miljoen te voldoen en dat ze niet verwachtten aan alle betalingsverplichtingen buiten China te voldoen wanneer deze verschuldigd waren of binnen de toegewezen aflossingsvrije periodes.

Daarom organiseerden de obligatiehouders gesprekken om de situatie met het bedrijf dringend aan te pakken, waardoor belanghebbenden zich afvroegen wat hen te wachten staat.

De voortdurende daling van de verkoopcijfers onderstreept dan ook de grimmige dagen die Country Garden te wachten staan.

De focus zal nu liggen op hoe de schuldherstructurering van het bedrijf zal verlopen, volgens een analistenrapport van CreditSights.

Zware tijden voor de boeg

China heeft een ernstig vastgoedprobleem en het zou meer dan 10 jaar kunnen duren om de woningvoorraad in aanbouw weg te werken, vertelde Hao Hong, hoofdeconoom en partner bij GROW Investment Group, donderdag aan CNBC Streets Signs Asia.

De huizenverkoop en de prijzen zijn traag gebleven omdat vastgoedontwikkelaars sinds 2020 in een spiraal van schulden zitten. Peking is toen begonnen met een bredere schuldafbouw van de eens zo uitbundige vastgoedsector, die direct en indirect goed is voor ongeveer een derde van de economische activiteiten van China.

Volgens de China Index Academy daalde de totale omzet van China’s top 100 ontwikkelaars met 17,3 procent j-o-j tot 6,3 biljoen yuan (ongeveer $ 883,7 miljard) in 2023, omdat vastgoedbedrijven zich concentreerden op kostenbeheer en stabiele ontwikkeling in plaats van agressieve expansie.

Peking heeft sinds augustus een reeks versoepelende maatregelen genomen door de hypotheekrente te verlagen, de aanbetalingsratio te verlagen en de beperkingen op woningtransacties te versoepelen, maar dat is niet genoeg geweest.

Terwijl de vastgoedsector van het land zich blijft consolideren en meer particuliere ontwikkelaars het slachtoffer worden van de verergerende schuldencrisis in de sector, blijkt uit privéonderzoeken dat aan de staat gelieerde ontwikkelaars de Chinese huizenverkoop en grondverwervingsmarkt beginnen te domineren.

Volgens een bericht van Reuters op 2 januari waarin de China Index Academy werd geciteerd, waren de top zes huizenverkopers vorig jaar ontwikkelaars die eigendom waren van de staat of door de staat werden gesteund, met Poly Developments, China Vanke en China Overseas Land & Investment aan de leiding.

Sommige analisten voorspellen dat deze trend zich dit jaar zal versterken. Daarom hoeft het niet te verbazen dat het verkoopmomentum van Country Garden waarschijnlijk zwak zal blijven op basis van de heersende marktdynamiek, zei investeringsbank HSBC eind oktober in een klantnotitie.

Meer waarschuwingstekens

Ondertussen, in nog een ander teken van problemen, heeft het Intermediate People’s Court van Peking het faillissement van Zhongzhi Enterprise Group, de Chinese schaduwbankreus, geaccepteerd, volgens een verklaring op het WeChat account van de rechtbank op 5 januari.

Chinese ambtenaren kondigden in november aan dat ze een strafrechtelijk onderzoek waren begonnen naar de geldbeheeractiviteiten van de groep. Het bedrijf maakte eerder een gat van $36,4 miljard op de balans bekend.

Schaduwbanken, zoals Zhongzhi, zijn ongereguleerde financiële instellingen die spaargeld van huishoudens bundelen om leningen te verstrekken en te investeren in vastgoed, aandelen, obligaties en grondstoffen.

Ondanks de recente problemen in de schaduwbanksector na de instorting van de vastgoedmarkt en de schuldencrisis, verstrekten Zhongzhi en haar dochterondernemingen financiering aan problematische ontwikkelaars en kochten ze activa van bedrijven zoals China Evergrande Group.

Gepubliceerd door The Epoch Times (8 januari 2024): Plummeting December Sales Worsen Country Garden’s Woes

Hoe u ons kunt helpen om u op de hoogte te blijven houden

Epoch Times is een onafhankelijke nieuwsorganisatie die niet beïnvloed wordt door een regering, bedrijf of politieke partij. Vanaf de oprichting is Epoch Times geconfronteerd met pogingen om de waarheid te onderdrukken – vooral door de Chinese Communistische Partij. Maar we zullen niet buigen. De Nederlandstalige editie van Epoch Times biedt op dit moment geen betalende abonnementen aan en aanvaardt op dit moment geen donaties. U kan echter wel bijdragen aan de verdere groei van onze publicatie door onze artikelen te liken en te her-posten op sociale media en door uw familie, vrienden en collega’s over Epoch Times te vertellen. Deze dingen zijn echt waardevol voor ons.