Sunday, 23 Jun 2024
Residentiële gebouwen in aanbouw van de Chinese vastgoedontwikkelaar Vanke in Hangzhou, in het oosten van de Chinese provincie Zhejiang, op 31 maart 2024. (AFP via Getty Images)

China grijpt in om falende vastgoedmarkt te redden temidden van verslechterende economische indicatoren

De CCP heeft een steunpakket met drie nieuwe maatregelen geïntroduceerd in een poging de voortdurende neergang van de Chinese vastgoedmarkt te stoppen.

In een poging om de voortdurende neergang van de Chinese vastgoedmarkt een halt toe te roepen, introduceerde de Chinese Communistische Partij (CCP) een steunpakket met drie nieuwe maatregelen, waaronder de oprichting van een fonds van 300 miljard yuan (38 miljard EUR) om onverkochte eigendommen op te kopen. De Chinese staatsmedia juichten deze maatregelen toe als “epische” beleidsverschuivingen.

Drie belangrijke maatregelen

Op 17 mei lanceerden de Chinese centrale bank en financiële regelgevende instanties tijdens een videoconferentie over vastgoed die werd gehouden door de Staatsraad van de CCP drie belangrijke maatregelen ter ondersteuning van de oproep van vicepremier He Lifeng tot een “harde strijd om de risico’s van onvoltooide vastgoedprojecten aan te pakken”.

De eerste maatregel is het verlagen van de aanbetalingsratio voor huizenkopers die voor het eerst een huis kopen naar niet minder dan 15 procent, en voor tweede huizen is de minimale aanbetaling vastgesteld op 25 procent. Dit is de eerste keer in de meer dan 40-jarige geschiedenis van commercieel vastgoed in China dat de aanbetalingsratio voor huizenkopers die voor het eerst een huis kopen zo laag is vastgesteld als 15 procent, zelfs lager dan tijdens de grote stimuleringsinspanningen van 2008 en 2016 toen de ratio 20 procent bedroeg.

De reactie van de markt op het verlagen van de aanbetalingsratio naar 15 procent suggereert dat het huizenkopers weliswaar gemakkelijker maakt om de markt te betreden, maar dat het ook hun maandelijkse hypotheekbetalingen en totale leenbedragen verhoogt, wat naast de hypotheekrente in overweging moet worden genomen.

De tweede maatregel omvat de verlaging van de rentetarieven op leningen van het woningvoorzorgsfonds en de afschaffing van de ondergrens op commerciële hypotheekrente.

Volgens het bericht van de centrale bank worden vanaf 18 mei de rentetarieven op individuele leningen van het woningvoorzorgsfonds verlaagd met 0,25 procentpunt, waarbij de tarieven voor leningen met een looptijd van maximaal vijf jaar en langer dan vijf jaar worden aangepast naar respectievelijk 2,35 procent en 2,85 procent. Voor tweede woningen worden de tarieven vastgesteld op respectievelijk minimaal 2,775 procent en 3,325 procent.

Wat betreft de ondergrens van de commerciële hypotheekrente bepaalt de centrale bank van China normaal gesproken een benchmarkrente voor hypotheken, die licht kan fluctueren. Nu dit benchmarktarief is afgeschaft, kunnen banken de hypotheekrente vrij bepalen op basis van concurrentie op de markt.

Chinese staatsmedia beweren dat het nieuwe beleid ertoe zou leiden dat de hypotheekrente in de meeste steden met 0,3 tot 0,4 procentpunt zou dalen.

De derde maatregel betreft de directe aankoop van onverkochte eigendommen door de CCP-autoriteiten.

Meneer He zei dat in steden met een aanzienlijke hoeveelheid onverkochte eigendommen, het regime een aantal commerciële wooneenheden zou kunnen kopen om te gebruiken als betaalbare woningen. Hierna kondigde de Chinese centrale bank plannen aan om een fonds van 300 miljard yuan (38 miljard EUR) op te richten voor de herfinanciering van leningen, met een rentetarief van 1,75 procent en een looptijd van een jaar, die maximaal vier keer verlengd kan worden.

Onvoldoende fondsen om vastgoedmarkt te redden

De Chinese vastgoedmarkt verkeert al meer dan twee jaar in chaos en verschillende beleidsmaatregelen van de CCP hebben niet de gewenste resultaten opgeleverd. De recente bewering van de vicepremier dat de Chinese overheid een aantal commerciële wooneenheden kan opkopen om ze te gebruiken als betaalbare woningen is het speerpunt geworden van deze reddingsronde van de vastgoedmarkt.

Video: China Pumps Billions to Save Ailing Property Sector

Ondanks dat de Chinese staatsmedia het beleid als “episch” afschilderen, blijkt echter uit gegevens en analyses van deskundigen dat, hoewel de autoriteiten de vastgoedmarkt willen redden, ze geconfronteerd worden met de harde realiteit van ernstige financieringstekorten.

Volgens gegevens van het Shanghai E-House Real Estate Research Institute bedroeg in maart de totale oppervlakte van nieuwe commerciële residentiële gebouwen in 100 steden in heel China ongeveer 499,16 miljoen vierkante meter.

De tijd die nodig is om de vastgoedvoorraad te verkopen, bekend als de “cyclus van voorraadafbouw”, varieert afhankelijk van de economische omstandigheden en de stadsniveaus. Uit de gegevens blijkt dat in maart de cyclus van voorraadafbouw voor nieuwe commerciële residentiële gebouwen in 100 steden 19,2 maanden bedroeg in eersterangs steden, 21,6 maanden in tweederangs steden, en 33,1 maanden in derde- en vierderangs steden. Vóór de pandemie, in december 2019, bedroeg de cyclus van voorraadafbouw respectievelijk 12,2 maanden, 8,9 maanden en 10,2 maanden.

De Chinese analist Song Xuetao van Tianfeng Securities gelooft dat het plan van de Chinese autoriteiten om de vastgoedvoorraad direct op te kopen, de huidige markt een impuls zal geven en zal stabiliseren door de voorraadafbouwcyclus terug te brengen tot minder dan 18 maanden. Volgens de berekeningen van Tianfeng Securities zou voor het bereiken van dit doel ongeveer 7 biljoen yuan (895 miljard EUR) nodig zijn.

Daarnaast schat Nomura Securities dat China 20 tot 30 miljoen onafgewerkte vastgoedeenheden heeft, en dat de autoriteiten minstens 405 miljard euro nodig zouden hebben om deze te voltooien. Arthur Budaghyan, de hoofdstrateeg voor opkomende markten en China bij BCA Research, verklaarde dat er minstens 5 biljoen yuan (638 miljard EUR) in de geplaagde Chinese vastgoedmarkt moet worden geïnjecteerd om een significant effect op de economie te hebben.

Momenteel wordt het plan van de centrale bank om slechts 300 miljard yuan (38 miljard EUR) aan herfinancieringsleningen te introduceren als onvoldoende gezien. Mike Sun, een Noord-Amerikaanse beleggingsstrateeg, vertelde aan The Epoch Times dat de zogenaamde sterkste maatregelen in de geschiedenis die Peking heeft gelanceerd slechts beperkt effectief zijn om de vastgoedmarkt te stimuleren.

“De [Chinese] overheid gaat gebukt onder de schulden en kan niet voldoende middelen toewijzen,” zei hij. “Daarnaast is het meest kritieke punt dat het publiek, zijnde de vraagzijde van de vastgoedmarkt, over het algemeen geen vertrouwen heeft in de toekomstige economie, waardoor hun bereidheid om huizen te kopen aanzienlijk afneemt.”

Sterke daling van belangrijke economische indicatoren

De invoering van deze pakketten ter ondersteuning van de vastgoedmarkt door de CCP vindt plaats tegen de achtergrond van een scherpe daling van de belangrijkste economische indicatoren in april, waarbij de vastgoedmarkt nog steeds te maken heeft met dalende prijzen.

Uit de officiële gegevens van de CCP blijkt dat de totale sociale financiering van China in april met bijna 200 miljard yuan (25,6 miljard EUR) is gedaald, de eerste daling in meer dan 20 jaar. Dit wijst op een afname van de vraag naar leningen en andere fondsen door bedrijven, wat suggereert dat de economie mogelijk een krimp laat zien. Sociale financiering verwijst naar het totale bedrag aan middelen dat de reële economie binnen een bepaalde periode uit het financiële systeem haalt en is een belangrijke economische indicator.

Daarnaast daalde het kleine geld (M1), dat de geldvoorraad in omloop en de direct opvraagbare deposito’s van bedrijven omvat, in april met 1,4 procent op jaarbasis, wat wijst op een trage economische activiteit.

Uit gegevens van het Chinese Nationale Bureau voor de Statistiek van 17 mei bleek dat van januari tot april de nationale investeringen in vastgoedontwikkeling ongeveer 3,1 biljoen yuan (396 miljard EUR) bedroegen, een daling van 9,8 procent jaar-op-jaar. De verkoop van nieuwe commerciële vastgoedeenheden daalde met 20,2 procent op jaarbasis, terwijl de verkoop van woningen met 23,8 procent daalde. De verkoopwaarde van nieuw commercieel vastgoed bedroeg 2,8067 biljoen yuan (357,5 miljard EUR), een daling van 28,3 procent, terwijl de verkoopwaarde van woningen met 31,1 procent daalde.

In april steeg in slechts zes van de 70 grote en middelgrote steden in China de verkoopprijs van nieuwe commerciële woningen van maand tot maand, vijf steden minder dan de maand ervoor. De overige 64 steden kenden een maand-op-maand daling, goed voor ongeveer 91 procent van de onderzochte steden.

China’s Zhuge Data Research Center senior analist Guan Rongxue verklaarde dat de neerwaartse druk op de vastgoedprijzen in april verder toenam, met een aanzienlijke daling van het aantal steden met stijgende prijzen, waardoor een historisch dieptepunt werd bereikt. Over het algemeen blijven de marktprijzen onder druk staan en lijkt het dieptepunt nog niet te zijn bereikt.

Gepubliceerd door The Epoch Times (27 mei 2024): China Acts to Rescue Failing Real Estate Market Amid Worsening Economic Indicators

Hoe u ons kunt helpen om u op de hoogte te blijven houden

Epoch Times is een onafhankelijke nieuwsorganisatie die niet beïnvloed wordt door een regering, bedrijf of politieke partij. Vanaf de oprichting is Epoch Times geconfronteerd met pogingen om de waarheid te onderdrukken – vooral door de Chinese Communistische Partij. Maar we zullen niet buigen. De Nederlandstalige editie van Epoch Times biedt op dit moment geen betalende abonnementen aan en aanvaardt op dit moment geen donaties. U kan echter wel bijdragen aan de verdere groei van onze publicatie door onze artikelen te liken en te her-posten op sociale media en door uw familie, vrienden en collega’s over Epoch Times te vertellen. Deze dingen zijn echt waardevol voor ons.