Uit recente statistieken van de Chinese centrale bank blijkt dat het enthousiasme van huizenkopers drastisch is gedaald. Ondanks prijsverlagingen en stimuleringsmaatregelen blijft de grootste huizenmarkt ter wereld inzakken, en de Chinese banksector krijgt op twee fronten klappen, aangezien zowel de wanbetalingen als de vooruitbetalingen toenemen. Ondertussen beginnen de Chinese ontwikkelaars de druk te voelen: de vastgoedgigant Wanda Group kwam deze week in het nieuws toen de waarde van zijn dollarobligaties kelderde.
Begin 2023 kende de Chinese vastgoedmarkt een kortstondige opleving toen lokale overheden in het hele land het beleid uitvaardigden om de falende vastgoedsector te redden, aldus de China Index Academy, een onderzoeksinstituut voor vastgoed. Eind april was de hypotheekrente voor kopers van een eerste huis in meer dan 40 steden verlaagd tot minder dan 4 procent.
Maar na de optimistische vooruitzichten van maart voldeden de verkopen van april niet aan de verwachtingen van analisten.
Volgens het “April 2023 Financial Statistics Report” dat de Chinese centrale bank op 11 mei vrijgaf, daalden de hypotheken in april met 241,1 miljard yuan (31.3 miljard euro). Daarvan daalden de middellange- en langetermijnleningen aan huishoudens, meestal hypotheken, met 115,6 miljard yuan (15 miljard euro), terwijl de kortetermijnhypotheken met 125,5 miljard yuan (16,3 miljard euro) daalden.
Uit openbare statistieken blijkt dat de verkoop van woningen in de grootste steden van China in april met dubbele cijfers is gedaald. Beijing daalde met 37,3 procent, Hangzhou met 32,7 procent, Shanghai met 26,71 procent en Nanjing met 13 procent. De ergste daling vond plaats in Hefei, dat met 40 procent daalde.
CCP zet de rem op prijsverlagingen
De zwakke huizenmarkt dwong ontwikkelaars tot prijsverlagingen. Twee vastgoedontwikkelaars in Kunshan in China, werden echter door de Chinese toezichthouders gestraft omdat ze de prijzen met een grote marge verlaagden. Volgens de toezichthouders waren ze zo sterk dat ze “de normale orde van de vastgoedmarkt verstoorden en sociale instabiliteit veroorzaakten”.
De Japanse commentator Qu Kai vertelde The Epoch Times op 13 mei: “De reden waarom het [Chinese] regime vastgoedontwikkelaars niet toestaat de prijzen te verlagen, is heel eenvoudig. De kettingreactie veroorzaakt door prijsverlagingen zal onmiddellijk de zeepbel van China’s vastgoedmarkt doen barsten en een reeks economische crisissen veroorzaken die de CCP moeilijk zou kunnen beheersen.”
Qu gelooft dat de huidige vastgoedcrisis vroeg of laat de banken zal treffen en uiteindelijk het regime als geheel zal treffen, omdat de CCP niet in staat zal zijn haar inkomsten via de vastgoedmarkt op peil te houden.
Op de rand
China is de grootste huizenmarkt ter wereld. Volgens schattingen in het “China Housing Market Value Report 2021” van vooraanstaand econoom Ren Zeping bedroeg de waarde van de Chinese huizenmarkt in 2020 58 biljoen euro, vergeleken met 31,1 biljoen euro in de Verenigde Staten, 10 biljoen euro in Japan en 29,2 biljoen euro in het Verenigd Koninkrijk, Frankrijk en Duitsland samen. Ren is een voormalig econoom bij China’s Development Research Center.
Volgens Rens “China Wealth Report 2022” bereikt de marktwaarde van China’s huizenmarkt 476 biljoen yuan (ongeveer 68,4 biljoen euro) in 2021. Dit is een stijging van 17,9 procent van de totale marktwaarde ten opzichte van 2020.
Als we de verhouding van de woningmarktwaarde tot het BBP bekijken, bedroeg China’s woningmarktwaarde in 2020 al 414 procent, hoger dan de 391 procent van Japan voordat zijn huizenzeepbel in de jaren negentig barstte.
Naarmate de Chinese economie verzwakt en de huizenmarkt krimpt, stijgt het aantal afgeschermde woningen in China tot 606.000 in 2022, een stijging van 35,7 procent op jaarbasis. Tegelijkertijd hebben veel steden een enorme toename gezien van het aantal tweedehands te koop staande onroerend goed aanbiedingen.
Risico wordt afgewenteld op banken
“De gevolgen van vastgoeddalingen en wanbetalingen bij woninghypotheken zullen uiteindelijk op de banken worden afgewenteld”, verklaarde Fang Qi, een ervaren Chinese financiële professional die in het Verenigd Koninkrijk woont, op 13 mei aan The Epoch Times.
Volgens Fang zijn er voor banken twee risico’s verbonden aan woninghypotheken. Beide situaties leiden tot verliezen en verzwakken rechtstreeks de activa van banken.
De eerste situatie doet zich voor wanneer huiseigenaren hun hypotheekbetalingen niet voldoen. Een van de redenen voor de toenemende wanbetalingen in China is een voortdurende hypotheekboycot, waarbij veel huiseigenaren weigeren te betalen voor onafgemaakte huizen. In een artikel in de New York Times van augustus 2022 wordt geschat dat de boycot wel 4 procent van de uitstaande hypotheken kan treffen.
De tweede is wanneer huiseigenaren hun hypotheek vervroegd aflossen, zoals veel Chinese huiseigenaren doen die gebukt gaan onder de hogere rente. Hypotheekhouders boren hun spaargeld aan of sluiten goedkope leningen af in het kader van stimuleringsprogramma’s die bedoeld zijn voor grote consumentenaankopen of voor het starten van nieuwe bedrijven.
Analisten schatten dat bijna 649 miljard euro aan hypotheken—bijna een achtste van het uitstaande totaal in China—is vooruitbetaald sinds begin 2022, toen de banken de rente op leningen begonnen te verlagen.
Onder normale omstandigheden zou dit geld vrijmaken voor banken om andere leningen te financieren. Gezien de huidige situatie, waarin consumenten zeer voorzichtig zijn met hun uitgaven, is dit echter slecht nieuws voor banken. Niet alleen verliezen ze geld op bestaande hypotheken, er is ook een tekort aan nieuwe leningen om te financieren.
Het resultaat is een krappere financiering voor vastgoedbedrijven, waarschuwde Fang: “De verkrapping van de financiering van de vastgoedsector door de banken zal hen verder in chaos storten, waardoor een vicieuze cirkel ontstaat die de kwaliteit van de activa en de winstgevendheid van de banken zal aantasten. Als het risico zich tot op zekere hoogte uitbreidt, zullen de banken een groot aantal oninbare vorderingen oplopen, wat tot faillissementen zal leiden.”
Projectontwikkelaars voelen de druk
Door de neergang van de Chinese huizenmarkt zijn veel vastgoedontwikkelaars in moeilijkheden. De Chinese vastgoedgigant KWG Property maakte op 28 april bekend (pdf) dat het op die datum 212 miljoen yuan (28,7 miljoen euro) van de hoofdsom niet had betaald. De betalingsachterstand leidde ertoe dat nog eens 31,2 miljard yuan (ongeveer 4,04 miljard euro) aan schuld opeisbaar werd. Twee weken later kwam de ontwikkelaar in gebreke (pdf) met een aflossing van 110 miljoen euro.
Zelfs Wanda Group, een van China’s oudste en grootste vastgoedgiganten, loopt volgens geruchten het risico van een inzinking van de schuld. Het rendement op twee Amerikaanse dollarobligaties van haar dochteronderneming Wanda Properties Global steeg in april tot boven de 35 procent. Marktanalisten noemden de stijging een teken dat leners moeite hebben om nieuwe fondsen aan te trekken, waardoor het risico van een schuldencrisis en wanbetaling toeneemt.
Eind april plaatste Fitch Ratings Wanda Commercial en Wanda Commercial Properties (Hong Kong) op de negative watch list.
Wanda Commercial haalde dinsdag nog meer verontrustend nieuws toen een obligatie van 371 miljoen euro die in juli moet worden terugbetaald, daalde tot ongeveer 70 cent, “op het randje van noodgebied”, meldde Bloomberg onder de kop ” Onroerendgoednood verdiept zich opnieuw als de problemen in China zich verspreiden”.
Reuters heeft bijgedragen aan dit verslag.
Ellen Wan heeft bijgedragen aan dit verslag.
Gepubliceerd door The Epoch Times (23 mei 2023): World’s Largest Real Estate Market on the Brink of Collapse: Experts
