De financiële toezichthouders in China hebben een ongekend 16-puntenplan uitgebracht om de noodlijdende vastgoedmarkt van het land te redden.
De People’s Bank of China en de China Banking and Insurance Regulatory Commission hebben het plan vorige week gezamenlijk uitgebracht in een nota aan financiële instellingen om vastgoedbedrijven te steunen.
Het beleid wordt gezien als de krachtigste steun voor de noodlijdende sector tot nu toe en omvat de uitbreiding van financieringskanalen voor vastgoedondernemingen.
Volgens de maatregelen moeten middelen voor “gegarandeerde huisvesting” afkomstig zijn van beleidsbanken, en zijn diverse verlengingen van leningen toegestaan.
Met ingang van 11 november mogen bouwleningen en beheerskredieten die in de komende zes maanden vervallen, met een jaar worden verlengd, aldus het nieuwe beleid.
Het nieuwe beleid geeft ook richtlijnen voor de financiering van obligaties. Om obligaties af te lossen, kunnen vastgoedondernemingen met obligatiehouders onderhandelen over redelijke verlengingen, vervangingen en andere regelingen om risico’s proactief op te lossen.
De drie rode lijnen
Door het “Drie Rode Lijnen”-beleid van CCP leider Xi Jinping, is de Chinese vastgoedmarkt de afgelopen jaren bijna ingestort.
Xi legde in augustus 2020 de regelgevende richtlijnen vast om de verhouding tussen schuld en cash, eigen vermogen en activa te beperken in een poging om de vastgoedontwikkelingssector die met hoge schulden kampt te beteugelen.
Vastgoedbedrijven zoals Evergrande blijven kampen met een liquiditeitscrisis, die tevens dreigt over te slaan naar andere sectoren.
Naast een groot aantal onvoltooide gebouwen (bekend als “rotte staart”-gebouwen) en het stopzetten van het afsluiten van hypotheekleningen, heeft de crisis in de vastgoedsector ook rechtstreekse gevolgen voor de financiën van lokale overheden die afhankelijk zijn van de verkoop van grond als hun belangrijkste bron van inkomsten.
Aangezien de vastgoedsector goed is voor meer dan 25 procent van het Chinese bruto binnenlands product (bbp), komt bij een crisis ook het banksysteem onder druk te staan. Ook de “zero-COVID”-maatregelen van het regime hebben de Chinese economie verder onder enorme druk gezet.
De 16-puntenmaatregelen hebben nu ook twee van Xi’s “drie rode lijnen” voor banken versoepeld.
Er is ook een zeldzame “vrijstellingsclausule” ingevoerd, die luidt: “Als de nieuw uitgegeven aangepaste financiering geen oplossing biedt en de betrokken instellingen en het personeel hun uiterste bezorgdheid hebben getoond, kunnen zij worden vrijgesteld.”
Enorme schulden
Volgens openbare gegevens zal tegen eind 2023 de Chinese vastgoedsector minstens 292 miljard dollar aan binnenlandse en buitenlandse leningen verschuldigd zijn, waarvan 53,7 miljard dollar dit jaar en 72,3 miljard dollar in het eerste kwartaal van volgend jaar. Chinese analisten menen dat het nieuwe reddingsplan de Chinese vastgoedcrisis wellicht niet kan verhelpen.
Volgens de laatste officiële gegevens zijn de prijzen van huizen in september het sterkst gedaald in acht jaar tijd.
Citigroup schat dat het aandeel van onrendabele leningen van banken met betrekking tot onroerend goed is gestegen tot 30 procent. Om een crisis in de vastgoedsector te voorkomen, hebben de Chinese financiële toezichthouders een bericht gepubliceerd om “de gestage en gezonde ontwikkeling van de vastgoedmarkt” te ondersteunen, wat door sommige analisten wordt gezien als een teken dat de CCP de gehavende economie probeert te redden nadat deze hard werd getroffen door het “zero-COVID”-beleid van het regime.
Ondanks de ingrijpende reddingsmaatregelen blijft de Chinese huizenmarkt van 2,4 biljoen dollar erg kwetsbaar en is het aantal wanbetalingen op lenigen volgens de mediarapporten gestegen.
Gigantische reddingsoperatie zal Chinese economie niet redden
De in de VS woonachtige commentator Qin Pen zei in zijn column voor The Epoch Times op 15 november dat het nieuwe ingrijpende beleid een “epische” reddingsoperatie voor de vastgoedsector is.
Hij zei dat de Chinese autoriteiten de Chinese economie alleen kunnen redden door de vastgoedsector te redden, omdat de vastgoedsector goed is voor meer dan 25 procent van het Chinese bbp; en als het niet goed gaat met de sector, kunnen de vastgoedbelastingen de directe belastingen op de industrie en de inkomsten uit de verkoop van grond door de overheid niet vervangen.
“Dit heeft echter ook een beleidsdilemma met zich meegebracht,” zei Qin. “Als de reddingsinspanningen te hevig zijn, keert men terug naar de vroegere vastgoedeconomie en het hoge schuldenmodel, waardoor het economische risico toeneemt. Als de inspanningen te gering zijn, zal het niet mogelijk zijn de situatie te veranderen waarbij vastgoedontwikkelaars hun deuren moeten sluiten en het de vastgoedsector aan vitaliteit ontbreekt.
“Persoonlijk twijfel ik aan het effect van de redding van de markt door de Chinese overheid. Voor mensen die meerdere eigendommen in China bezitten, is dit een goede gelegenheid om die te verkopen.”
Wat de vooruitzichten van de Chinese economie betreft, zei Qin dat na het partijcongres van de CCP, de uittredende premier Li Keqiang al een “demissionair kabinet” leidt, het enige wat hij kan doen is de algemene situatie stabiliseren en grote problemen in de economie voorkomen.
Daarom zal de Chinese economie tussen nu en de topbijeenkomsten van de CCP volgend jaar in maart wellicht geen significante verbetering kennen, zei hij.
Gepubliceerd door The Epoch Times (20 november 2022): China Rolls Out Unprecedented Plan to Rescue Ailing Property Sector
