In een vastgoedmarkt die al geteisterd wordt door een overaanbod, dwingt de handelsoorlog tussen de VS en China de Chinese Communistische Partij (CCP) om de huizenprijzen kunstmatig hoog te houden om een bankencrisis te voorkomen.
De structurele problemen in de Chinese huizenmarkt zijn al jaren bekend. Projectontwikkelaars hebben enorme schulden, en velen lopen zo’n groot risico op wanbetaling dat het het banksysteem zou kunnen doen instorten.
De handelsoorlog maakt het probleem nu erger. Onder de tweede ambtstermijn van president Donald Trump heeft de Verenigde Staten de invoerheffingen op Chinese goederen opnieuw ingevoerd en uitgebreid, gericht op belangrijke sectoren zoals elektrische voertuigen, halfgeleiders en batterijen. Nu de export onder druk staat, is vastgoed een van de weinige binnenlandse sectoren waarop de CCP nog kan vertrouwen voor economische activiteit. Maar die sector verzwakt al, met dalende verkopen, bouwstarts en investeringen.
Het onvolledige herstel van de COVID-19-lockdowns, gevolgd door de huidige handelsoorlog, heeft de Chinese economie vertraagd en vormt een bedreiging voor banen en het levensonderhoud. Daardoor is het consumentenvertrouwen laag en blijft de consumptie vlak, wat mensen terughoudend maakt om geld uit te geven, vooral aan nieuwe woningen.
De verkoop van bestaande woningen blijft vlak, en het aantal onverkochte eenheden heeft een nieuw record bereikt. Volgens Global Property Guide is het aantal starters met meer dan 24 procent gedaald ten opzichte van vorig jaar, en ook het aantal opgeleverde woningen neemt af. Om de markt te laten herstellen en alle lege woningen te verkopen, zouden de prijzen moeten dalen.
Hoewel de exacte cijfers variëren, schatten sommige analisten dat de vastgoedprijzen met 20 tot 30 procent moeten dalen om vraag en aanbod weer in balans te brengen. Goldman Sachs schatte dat het 7,7 biljoen yuan (1,001 biljoen euro) zou kosten om voldoende appartementen op te kopen om de voorraad lege woningen in China terug te brengen naar het niveau van 2018, uitgaande van een korting van 50 procent op de huidige marktprijzen.
Het toestaan van een dergelijke prijsdaling zou problematisch zijn, omdat ongeveer 70 procent van het Chinese huishoudelijk vermogen vastzit in vastgoed. Wanneer de prijzen dalen, voelen mensen zich armer en stoppen ze met uitgeven. Bovendien zou het een bankencrisis kunnen veroorzaken.
Eind 2024 bestonden leningen aan projectontwikkelaars uit 6,2 procent van de totale bankleningen, terwijl hypotheken voor particulieren goed waren voor 17,3 procent, volgens S&P Global. Gezamenlijk vertegenwoordigden vastgoedgerelateerde leningen bijna 23,5 procent van alle bankkredieten in China. Deze hoge blootstelling maakt het volledige financiële systeem kwetsbaar voor een instorting van de huizenmarkt.
Als de vastgoedprijzen verder dalen, neemt de waarde van het onderpand voor bankleningen af, waardoor het risico op wanbetalingen door projectontwikkelaars toeneemt en verliezen in de bankensector ontstaan. De verhouding van niet-renderende leningen (NPL: non-performing loans) in de Chinese vastgoedontwikkeling wordt dit jaar naar verwachting 6,4 procent.
Over alle sectoren heen wordt verwacht dat de bredere verhouding van niet-renderende activa — die zowel niet-renderende leningen (NPL’s) als speciaal aangemerkte leningen omvat — volgend jaar een piek bereikt van 5,9 procent, ruim boven het officiële NPL-cijfer van 1,3 procent dat door staatsbanken wordt gerapporteerd. Ter vergelijking: Amerikaanse banken hanteren een NPL-ratio van ongeveer 1,6 procent. De hernieuwde invoerheffingen van Trump zullen naar verwachting zowel het aantal niet-renderende als speciaal aangemerkte leningen bij Chinese banken verder doen toenemen.
Naast de schade die zou worden toegebracht aan honderden miljoenen Chinese middenklassers van wie het levensspaargeld vastzit in onroerend goed, en het risico op wijdverbreide instabiliteit in de bankensector, zou een instorting van de vastgoedprijzen ook grote gevolgen hebben voor lokale overheden. Lokale overheden zijn sterk afhankelijk van de verkoop van grond aan projectontwikkelaars als een belangrijke inkomstenbron. In sommige jaren waren grondverkopen goed voor wel 50 procent van hun inkomsten, volgens sommige financiële experts met kennis van de Chinese economie. Wanneer de vastgoedwaarden dalen, wordt het moeilijker om grond te verkopen en daalt de prijs per vierkante meter, wat leidt tot directe begrotingstekorten.
Dit is vooral gevaarlijk gezien de enorme schuldenlast die zij hebben. Een groot deel daarvan is verborgen buiten de officiële boeken, en wordt aangehouden via lokale overheidsfinancieringsvehikels (LGFV’s), die geld lenen voor infrastructuur- en ontwikkelingsprojecten met land als onderpand of door toekomstige opbrengsten uit grondverkopen te verpanden.
Schattingen plaatsen de schuld van lokale overheden in China, inclusief LGFV’s, tussen de 8 en 10 biljoen dollar. Naarmate de vastgoedmarkt vertraagt en de grondverkopen afnemen, wordt het moeilijker om deze schulden te bedienen of te herfinancieren, waardoor het risico op wanbetaling toeneemt en sommige steden op de rand van een financiële crisis komen te staan.
Om de catastrofale kettingreactie die een instorting van de huizenmarkt zou veroorzaken te voorkomen, moet de CCP de prijzen hoog houden. Peking heeft een reeks interventies doorgevoerd om de vastgoedmarkt te ondersteunen. De People’s Bank of China heeft de rentetarieven verlaagd om de leenkosten voor huizenkopers te verminderen.
De eisen voor de aanbetaling zijn verlaagd om aankopen te stimuleren, en er is een ‘white list’-programma geïntroduceerd om gerichte financiering te bieden aan projectontwikkelaars zodat zij vastgelopen woningbouwprojecten kunnen voltooien. Deze maatregelen weerspiegelen de inspanning van de CCP om een bredere instorting te voorkomen en de controle te behouden over een sector die cruciaal is voor zowel de Chinese economie als de sociale stabiliteit.
Ondertussen staan huizen leeg en worden de prijzen, die al te hoog zijn, door de CCP kunstmatig omhoog gehouden. Dit veroorzaakt verdere negatieve gevolgen voor de samenleving en de langetermijngezondheid van de economie. De hoge kosten van woningen maken het voor jonge Chinezen steeds moeilijker om een eigen huis te kopen. In 2025 bedraagt de prijs-inkomensverhouding voor woningen in China 28,5, wat betekent dat de gemiddelde woningprijzen 28,5 keer het gemiddelde jaarinkomen zijn.
Omdat het bezitten van een eigen huis in China vaak wordt gezien als een vereiste voor het huwelijk, stellen veel jonge mensen het stichten van een gezin uit. Deze trend versnelt de bevolkingsafname en vergrijzingscrisis van het land, doordat er minder baby’s worden geboren terwijl het aantal gepensioneerden toeneemt en de beroepsbevolking krimpt.
De inspanningen van Peking om de huizenmarkt te ondersteunen kunnen een onmiddellijke instorting voorkomen, maar brengen op de lange termijn kosten met zich mee. Door kunstmatig hoge vastgoedprijzen te handhaven en centrale controle over de markt te behouden, loopt de CCP het risico de financiële kwetsbaarheden te verdiepen en de demografische achteruitgang van China te versnellen. En uiteindelijk, ongeacht welke stappen Peking neemt om de huizenmarkt te stabiliseren, zal de handelsoorlog de economie blijven aantasten totdat de Chinese leider Xi Jinping een akkoord bereikt met Trump.
De in dit artikel geuite meningen zijn die van de auteur en weerspiegelen niet noodzakelijkerwijs de opvattingen van The Epoch Times.
Origineel gepubliceerd op The Epoch Times (29 mei 2025): China’s Real Estate Crisis Deepens Under Pressure From Trade War
